ご挨拶

インヴィンシブル投資法人 執行役員
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表取締役社長

福田直樹

投資主の皆様には平素より格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
本投資法人はこの度、第32期(2019年1月1日~2019年6月30日)(以下「当期」といいます。)が終了いたしましたので、当期の運用状況と決算についてご報告申し上げます。

当期においては、2019年4月1日付の租税特別措置法の改正への対応として、匿名組合出資を通じて保有していた海外ホテル2物件について、2019年5月9日(ケイマン諸島の現地時間)付で直接保有とする投資ストラクチャー変更を実施しました。その結果、懸案となっておりました導管性要件の問題について完全な解決を図ることができましたことをご報告申し上げます。

また、2019年6月には資産入替えの一環として住居2物件を好条件で譲渡し、売却価格合計399億円に対し、111億円の譲渡益が発生しました。当該譲渡益については今後の分配金の安定性確保等に活用するため内部留保することといたしました。一方、既存物件については、コアアセットであるホテル・住居物件ともに、着実なNOIの成長を実現しています。

これらの積極的な資産運用の結果、当期における営業収益は27,339百万円、営業利益は22,185百万円、当期純利益は21,239百万円となり、今後の分配金水準安定化等を目的に11,855百万円を内部留保し、1口当たり分配金は、前年同期比(注1)15.8%増の1,656円としました。2019年12月期の1口当たり予想分配金1,725円と併せた2019年年間の予想分配金は3,381円としています。

2019年2月21日付で発表いたしました、2022年に年間の1口当たり分配金3,700円を目指すとする中期計画「Vision 2022」(注2)に関しましては、2018年に対する分配金上積み目標額に対して、1年目にして進捗率45.7%の達成を見込んでおります。

なお、当期末後の2019年7月においては、6年連続となるグローバル・オファリングにより新投資口を発行し、上記住居2物件の売却代金及び借入金と併せて、新たに国内ホテル18物件を取得しました。この結果、本投資法人の資産規模は取得価格ベースで5,000億円を超え、ホテルポートフォリオは全J-REITの中で最大規模に成長し(2019年8月31日時点)、ポートフォリオのエリア・タイプの分散が進展した事により収益性と安定性の更なる向上を実現いたしました。新規取得の18ホテルは、北海道、富士山麓エリア、石垣島等、観光客のホテル需要が旺盛で、特に外国人観光客の需要拡大が見込める「プライム・ツーリズム・エリア」(注3)に所在する物件を中心とした国内の優良ホテル(注4)であり、本年秋のラグビーワールドカップ、来年の東京オリンピック・パラリンピックの開催を控え、国際的にも日本への注目度が上がることで、今後益々の需要拡大が期待できるものと考えています。

本投資法人は、実践を続けてきた「1口当たり分配金の成長」という基本方針を今後も継続的に遂行し、投資主価値最大化のための取組みを確実に実施してまいります。 投資主の皆様には、引き続き変わらぬご支援を賜りますよう、お願い申し上げます。

  1. 2018年6月期との比較です。本投資法人の主要な収益の一つであるホテル変動賃料の季節性の影響を排除して比較を行うため、前期(2018年12月期)ではなく、前年同期との比較を行っています。
  2. さまざまな想定や前提に基づき設定した目標値であり、2022年又はそれ以後に目標値を達成できる保証はありません。
  3. 周辺に集客力を有する観光資源が所在しており、訪日外国人旅行者(インバウンド)を中心に宿泊需要が期待できると本投資法人が判断したエリアを指します。
  4. 「優良ホテル」との記載は、立地や外観、内装、仕様、付帯施設及び付帯設備等の設備面において競争力が高いと本投資法人が判断していることに基づいています。