環境への取組み

環境目標

本資産運用会社は、不動産投資運用業務における環境負荷低減に向けた取組みについて定めた「省エネルギーポリシー」、「温室効果ガス排出削減ポリシー」、「節水ポリシー」及び「廃棄物管理ポリシー」を策定しています。また、本資産運用会社はこれらのポリシーを運用するための詳細を規定した「環境管理システム（EMS）運用マニュアル」に基づく計画・実施・実績管理・改善のサイクルを通じて、環境負荷の継続的な低減を図っていきます。


本資産運用会社は、ポートフォリオ全体でのエネルギー消費量の継続的削減のための定量的目標を、エネルギーの使用の合理化等に関する法律（省エネ法）に則り、次のように定めます。

  • 長期目標１：オーナー管理範囲（注１）における年間エネルギー消費量原単位を2024年度までに2019年度から5%削減（各年度とは４月～翌年３月をいいます。以下同じです。）
  • 長期目標２：テナント管理範囲（注２）における年間エネルギー消費量原単位を2024年度までに2019年度から１%削減

温室効果ガス排出量については、エネルギー消費量の削減目標に従い、補正後スコープ１＋２（注３）については2024年度までに2019年度から５%の排出原単位の低減を基本的な目標とし、補正後スコープ３（注４）及び補正後スコープ１＋２＋３の合計値については2024年度までに2019年度から1%の排出原単位の低減を基本的な目標としています。

水使用量や廃棄物重量については、2020年度から2024年度までの５年間において、2019年度対比で各原単位を増加させないことを目標としています。

サステナビリティ委員会において予実管理を行い、各環境目標の達成に向けた取組みを適宜検討します。なお、エネルギー消費量の削減及び温室効果ガス排出削減に関する取組み内容の対象範囲は、本投資法人のポートフォリオ不動産における、照明、空調、各種設備の使用によるエネルギー消費とし、具体的には建物の敷地内で消費される、1）購入した電力、２）都市ガス/LPガス等、３）重油/灯油/ガソリン等及び４）購入した蒸気、温冷水、地域冷暖房等をいいます。


なお、長期目標の進捗状況は以下のとおりです。


エネルギー消費量原単位（MWh/㎡）

2019年度 2020年度 2021年度 2022年度
前年度比 前年度比 前年度比 2019年度比
オーナー管理範囲（注1） 0.094 0.093 -0.7％ 0.092 -1.6％ 0.088 -3.8％ -5.9％
テナント管理範囲（注2） 0.328 0.260 -20.7％ 0.274 +5.2％ 0.302 +10.2％ -8.1％

温室効果ガス排出量（t-CO2eq）及び原単位（t-CO2eq/㎡）

2019年度 2020年度 2021年度 2022年度
前年度比 前年度比 前年度比 2019年度比
補正後
スコープ１
（注3）		 総量 21 21 0.0％ 17 -19.0％ 17 -1.5％ -20.2％
原単位 0.001 0.001 0.000 0.000
補正後
スコープ２
（注3）		 総量 738 706 -4.3％ 702 -0.6％ 659 -6.0％ -10.7％
原単位 0.041 0.039 0.039 0.036
補正後
スコープ１＋２		 総量 760 728 -4.2％ 719 -1.2％ 676 -5.9％ -10.9％
原単位 0.042 0.040 0.040 0.037
補正後
スコープ３
（注4）		 総量 30,645 23,818 -22.3％ 25,003 +5.0％ 25,746 +3.0％ -16.0％
原単位 0.102 0.079 0.083 0.086
補正後
スコープ１＋２＋３		 総量 31,405 24,546 -21.8％ 25,722 +4.8％ 26,422 +2.7％ -15.9％
原単位 0.099 0.077 0.081 0.083

水使用量原単位（㎥/㎡）及び廃棄物重量原単位（t/㎡）

2019年度 2020年度 2021年度 2022年度
前年度比 前年度比 前年度比 2019年度比
水使用量原単位 3.833 2.147 -44.0％ 2.448 +14.0％ 3,275 +33.8％ -14.6％
廃棄物重量原単位 0.011 0.006 -44.4％ 0.007 +19.6％ 0.009 +33.3％ -11.4％
（注1）
原則、本投資法人が保有する住居物件や商業物件の共用部を指します。
（注2）
原則、本投資法人が保有するホテル物件や住居物件・商業物件のテナント専有部を指します。
（注3）
スコープ１はオーナー管理範囲での燃料消費による直接的な温室効果ガス排出を対象とし、スコープ２はオーナー管理範囲で購入された電力や熱等による間接的な温室効果ガス排出を対象とします。また、集計期間に継続的に保有し、同一条件での比較に資するデータの取得可能な物件のみを集計対象とし、稼働率によって補正を行います。以下同じです。
（注4）
テナント管理範囲に由来する温室効果ガス排出を対象とします。
（注5）
各原単位は、ポートフォリオの中で2019年度の初日から2022年度末まで継続して運用し、同一条件での比較に資するデータの取得可能な物件（廃棄物重量原単位は52物件、その他は95物件）に基づきます。

環境パフォーマンス

本投資法人のポートフォリオの各年度（４月～翌年３月）における環境パフォーマンスは、以下のとおりです。

　 　 　
2019年度
実績
（注3） 		2020年度
実績
（注3）		 2021年度
実績
（注3）		 2022年度
実績
（注3）
カバー率
（注4）
対象物件数（注1） 152148 142 128 -
エネルギー
消費量		 総量
（MWh）		 273,223195,743 223,678 232,464 88.5％
原単位
（MWh/㎡）		 0.358 0.261 0.300 0.322
再生可能エネルギー
（MWh: 総量の内数）		 3,7973,695 3,505 4,355 24.8％
温室効果ガス
排出量		 総量
（t-CO2eq）		 80,618 58,250 63,321 65,222 88.5％
原単位
（t-CO2eq/㎡）		 0.105 0.077 0.085 0.090
水使用量 総量
（㎥）		 2,821,557 1,712,511 1,944,347 2,595,546 89.0％
原単位
（㎥/㎡）		 3.637 2.253 2.578 3.582
廃棄物重量 総量
（t）		 7,150 4,282 5,180 5,302 83.7％
原単位
（t/㎡）		 0.010 0.006 0.007 0.007
リサイクル率
（注2）（％）		 20.9 19.4 17.3 25.1
（注1）
期中取得・売却物件を含みます。
（注2）
リサイクル率（％）は、廃棄物からリサイクルを行った重量（t）を廃棄物重量の総量（t）で除して算出しています。以下同様です。
（注3）
実績値は本投資法人による各物件の保有期間に基づいています。共有物件については、投資法人による持分割合に関わらず 、物件全体の実績値を使用しています。以下同様です。
（注4）
カバー率（％）は、データが取得できた範囲の床面積（㎡）を該当物件の延床面積（㎡）で除して算出しています。

本投資法人のポートフォリオのうち、同一条件で比較可能な物件（注１）を対象とした実績値（注２）は以下のとおりです。

　 　
2019年度 2020年度 2021年度 2022年度
前年度比 前年度比 前年度比 2019年度比
エネルギー
消費量
（95物件）		 総量
（MWh）		 99,88779,523 -20.4％ 83,550 +5.1％ 91,818 +9.9％ -8.1％
原単位
（MWh/㎡）		 0.315 0.251 0.263 0.290
再生可能エネルギー
（MWh: 総量の内数）		 2,1182,208 +4.3％ 2,135 -3.3％ 2,214 +3.7％ +4.6％
温室効果ガス
排出量
（95物件）		 総量
（t-CO2eq）		 31,406 24,546 -21.8％ 25,723 +4.8％ 26,423 +2.7％ -15.9％
原単位
（t-CO2eq/㎡）		 0.099 0.077 0.081 0.083
水使用量
（95物件）		 総量
（㎥）		 1,213,482 679,860 -44.0％ 774,985 +14.0％ 1,036,889 +33.8％ -14.6％
原単位
（㎥/㎡）		 3.833 2.147 2.448 3.275
廃棄物重量
（52物件）		 総量
（t）		 3,275 1,820 -44.4％ 2,177 +19.6％ 2,903 +33.3％ -11.4％
原単位
（t/㎡）		 0.011 0.006 0.007 0.010
リサイクル率
（％）		 23.1 26.5 +3.4pt 21.9 -4.6pt 21.2 -0.7pt -1.9pt
（注1）
ポートフォリオの中で2019年度の初日から2022年度末まで継続して運用し、同一条件での比較に資するデータの取得可能な物件を意味します。当該期間中に取得・売却した物件や本投資法人として稼働率の開示を受けていない物件、休館により稼働率が０％となった月がある物件は、同一条件を前提とする補正が困難であるため、除外しています。なお、環境データの各項目の対象物件数は、各項目の下段括弧内に示しています。
（注2）
本資産運用会社による一定の補正が加えられています。

グリーンビルへの取組み

本投資法人では、環境・社会への配慮がなされた不動産であるグリーンビルへの取組みを推進するため、保有する物件において、以下のリノベーションを実施し、省エネルギー推進やCO2削減、水資源の有効活用等の環境負荷低減に効果的な設備の導⼊を行っています。

  • 大規模な省エネ設備の導入（冷温水発生器、温水ヒーター等）
  • プール排⽔再利⽤装置の導⼊
  • LED照明の導⼊
  • 節⽔型トイレの導⼊
  • 節水シャワーの設置
  • ガスコージェネレーション、インバーター等設置
  • 自動計測メータ―導入
  • BEMS導入
  • 高効率空調設備の導入
  • 敷地内再生エネルギー導入

グリーンリース

グリーンリースとは、不動産のオーナーとテナントが不動産の環境配慮に関する施策等に協働して取組むことを賃貸借契約等によって自主的に取り決め、その取り決め内容を実践することをいいます。本投資法人は、グリーンリースを積極的に採用し、合意したテナントと共に、保有物件の環境パフォーマンスの維持・向上を積極的に推進します。


本投資法人の国内ホテルポートフォリオの大半の物件を運営する株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「MHM」といいます。）を含むテナントとのグリーンリース締結実績（2022年６月末現在）
ホテル物件における物件数： 79
ポートフォリオ全体の延床面積に占める割合： 65.6％

テナント向けサステナビリティガイドの配布

「サステナブルなホテル運営」の取組事例を記載した書面をテナントであるホテルオペレーターに配布し、ホテル運営の環境負荷低減や利用客への環境意識啓発に取り組むことを呼び掛けています。

ホテルオペレーターの取組み

MHMは、ホテル運営にかかる省エネルギー推進・CO2削減のための様々な取組みを実施しています。

  • エコロジーを目的とした宿泊プラン「ECOプラン」
    連泊時にリネン交換不要とするプランの単価を下げ、宿泊客の利用を促進
  • 省エネ診断の実施
  • ホテル食材輸送に伴うCO2排出量削減（ホテルエピナール那須）
    栃⽊県内の農家や酪農家と提携し、栃⽊県外からの⾷糧調達を⼤きく減らすことによりCO2の削減に貢献
CO<sub>2</sub>削減量の試算の一例

グリーンファイナンス

グリーンファイナンスによる資金調達

本投資法人は、「環境・社会・ガバナンス（ESG）」へ配慮した資産運用を行っており、その取り組みの一環として、グリーンファイナンス（グリーンボンド、グリーンローン等）の実施を通じて、持続可能な環境・社会の実現を目指します。


グリーンボンドとは

グリーンボンドとは、環境に配慮した事業に充当される資金を調達するために発行する債券であり、一般的には国際資本市場協会が定める「グリーンボンド原則」に則って発行されます。


グリーンローンとは

グリーンローンとは、グリーンボンドと同じく環境に配慮した事業に充当される資金を調達するための借入れであり、国際ガイドラインである「グリーンローン原則」に準拠したものです。


グリーンファイナンス・フレームワーク

本投資法人は、「グリーンボンド原則」、「グリーンローン原則」に即したグリーンファイナンス・フレームワークを策定しています。

詳細については、以下をご参照ください。
2023年8月策定 グリーンファイナンス・フレームワーク（PDF）


グリーンファイナンス・フレームワークの概要

  1. 調達資金の使途
    本投資法人はグリーンボンドまたはグリーンローンによって調達した資金と同額を、以下の適格クライテリアを満たすグリーンビルディングの取得資金、改修工事資金、またはこれらの資金のリファイナンスに充当します。

    【適格クライテリア】
    ①グリーンビルディング
    以下の第三者認証機関の認証のいずれかを、グリーンボンドの払込期日時点またはグリーンローンの実行日時点で有効な認証を取得済みまたは今後取得予定の建築物
    ・BELS：5つ星、4つ星、3つ星
    ・CASBEE認証：S、A、B+ランク
    ・DBJ Green Building認証：5つ星、4つ星、3つ星
    ・LEED認証： Platinum、Gold、Silver

    ②改修工事
    以下のいずれかを満たす改修工事
    ・適格クライテリアの①の認証のいずれかについて星の数またはランクの1段階以上の改善を意図した改修工事
    ・エネルギー消費量、温室効果ガス排出量または水使用量のいずれかを30%以上削減することが可能な改修工事

  2. プロジェクトの評価・選定プロセス
    資金使途とする適格プロジェクトは資産運用会社において、財務部及び運用部がプロジェクトの候補を選定し、代表取締役社長を最終決定権限者とするサステナビリティ委員会にて最終決定します。

  3. 調達資金の管理
    本投資法人が保有するグリーンビルディング取得価額の合計額 × 総資産有利子負債比率（直近の期末時点） ＋ 改修工事等に投じた金額によって算出された負債額（以下「グリーン適格負債額」といいます。）をグリーンファイナンスの残高の上限とします。
    グリーンファイナンスの残高が、グリーン適格負債額を超過しないよう管理します。また、グリーンファイナンスの残高が存在する限り、ポートフォリオ単位で充当済み資金を内部で追跡・管理します。
    4. ① グリーンビルディングの取得価額の合計額（注1） 1,037億円
    ② 総資産有利子負債比率（注1） 47.2％
    ③ 改修工事等に投じた金額 -
    グリーン適格負債額（①×②＋③） 489億円

    （注1）2023年12月末時点


  4. レポーティング
    ①資金充当状況レポーティング
    本投資法人のグリーンファイナンスに関する資金充当状況は以下の通りです。
    5. グリーンボンド発行残高 3,500百万円
    グリーンボンド未充当額 -
    グリーンローン借入残高 9,999百万円
    グリーンローン未充当額 -

    グリーンボンド

    名称 発行額
    （百万円）    		 未充当額
    （百万円）    		 利率 発行日 償還期限 資金使途
    インヴィンシブル投資法人
    第9回無担保投資法人債
    （グリーンボンド）    		 1,700 - 1.200％ 2023年
    9月21日    		 2028年
    9月21日    		 グリーン適格資産であるホテルマイステイズプレミア赤坂の取得資金の一部として調達した借入金の返済資金に充当
    インヴィンシブル投資法人
    第10回無担保投資法人債
    （グリーンボンド）    		 1,800 - 1.297％ 2023年
    12月14日    		 2028年
    12月14日    		 グリーン適格資産であるホテルマイステイズ富士山　展望温泉の取得資金の一部として調達した借入金の返済資金に充当

    グリーンローン

    名称・借入先 借入額
    （百万円）    		 未充当額
    （百万円）    		 利率 借入日 返済期限 資金使途
    ニューシンジケートローン（012）
    みずほ銀行
    三菱ＵＦＪ銀行
    三井住友銀行
    三井住友信託銀行
    日本政策投資銀行
    三十三銀行
    野村信託銀行    		 8,970 - 3ヵ月円
    TIBOR
    +0.60000％    		 2024年
    1月16日    		 2030年
    3月14日    		 グリーン適格資産であるホテルマイステイズプレミア富士山 展望温泉及びロイヤルパークス桃坂の取得資金の一部として調達した借入金の返済資金に充当
    ニューシンジケートローン（013）
    みずほ銀行
    三菱ＵＦＪ銀行
    三井住友信託銀行
    日本政策投資銀行    		 1,029 - 3ヵ月円
    TIBOR
    +0.60000％    		 2024年
    3月14日    		 2030年
    3月14日    		 グリーン適格資産であるホテルエピナール那須の取得資金の一部として調達した借入金の返済資金に充当

    ②インパクトレポーティング
    本投資法人は、グリーンファイナンスの残高が残存する限り、ウェブサイト上で以下の指標を公表します。

    環境認証の取得状況（適格クライテリアを満たすもの）
    詳細については、外部評価ページの外部評価取得物件一覧をご参照ください。


    エネルギー消費量、温室効果ガス排出量、水消費量、廃棄物重量
    詳細については、環境目標をご参照ください。

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