本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券（以下「不動産関連資産」と総称します。）を主たる投資対象として、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。本資産運用会社は、規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に定める基本方針を踏まえ、本資産運用会社の社内規程として運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用及び管理の方針を、以下のとおり定めています。運用ガイドラインは、「収益性」及び「安定性」の追求を考慮し、また、不動産市場のほか、金融市場、資本市場及び一般的経済情勢の現況及び推移等を総合的に考慮して定められた社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定を踏まえつつ、本資産運用会社の判断により機動的に改定を行うこととします。
ポートフォリオ構築方針
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用において、刻々と変化する不動産市場動向、地域経済動向、金融情勢、資本市場動向及び税制・法規制の変化並びに本投資法人の財務内容、さらには必要に応じてテナントの信用力及び賃貸借契約の内容等を十分に考慮し、かつ、各種のリスク軽減を図りながら、以下の方針により上記基本方針の実現のために最適なポートフォリオの構築を目指します。
（イ）投資対象の選定方針
本投資法人は、主として住居の用に供される不動産（以下「住居」といいます。）が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産（以下「コアアセット」といいます。）に対して投資します。また、住居以外の用に供される不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産（以下「サブアセット」といいます。）に対しても分散投資を行うものとします。サブアセットとは、コアアセットである住居を補完するものとして、オフィスビル、商業施設、ホテル、高齢者向け居住施設又は宿泊施設等のうち、有料老人ホーム及びシニア住宅のいずれかに該当する施設（以下併せて「シニア物件」といいます。）、時間貸し駐車場その他の用に供される不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産をいいます。
本投資法人は、上記のとおりコアアセットを中心としつつ、サブアセットにも分散投資を行うことにより、ポートフォリオの拡大を図りながらそれぞれの用途特性に基づくリスクの分散を追求したポートフォリオ（総合型ポートフォリオ）を構築することを目指します。
本投資法人は、住居については、賃貸需要及び賃貸相場が比較的安定しており、テナントの小口化に基づくテナントの信用リスクの分散を図ることができることから、中長期的に安定した運用を見込めるものと考え、コアアセットと位置付けました。
上記投資対象を図で表したものは以下のとおりです。
また、本投資法人は、幅広い地域に対して分散投資することにより地域的なリスク分散による安定的な資産運用を目指します。
本投資法人は、上記のとおり用途別分散投資及び地域的分散投資によるリスク分散を通じて、中長期的な観点から着実な運用資産の成長と安定した収益の確保を目指すという本投資法人の資産運用の基本方針の実現を図るものとします。
なお、パイプラインサポート会社である日神不動産株式会社、矢作建設工業株式会社、穴吹興産株式会社及び株式会社サンシティと、本投資法人及び本資産運用会社との間においてそれぞれ締結した不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書に関しては、2011年7月29日付で合意解約いたしました。
また、本資産運用会社と協力会社である日本GE株式会社との間で締結していた、本資産運用会社の人材確保に関する協力並びに本資産運用会社に対する不動産等の情報の提供及び優先交渉権の付与に関しては、2011年8月22日付で合意解約いたしました。
（ロ）用途別分散投資
A. コアアセット（住居）
（i）住居の特徴
住居は、各テナントとの賃貸借契約期間が2年程度と比較的短期間ではあるものの、個人のテナントが占める割合が高く、また、その潜在的なテナント数が多いことから、他の用途の不動産に比べ、賃貸需要及び賃料相場が比較的安定しており、中長期的に安定した運用に適しているものと考えます。
また、住居はテナントが小規模かつ多数となることから、1テナントの信用事由が本投資法人の資産運用全体に及ぼす影響が小さくなるという点においてテナントの信用リスクの分散が図られます。
（ii）住居タイプ分類
本投資法人は、住居に対する投資において、種々のタイプの住居に分散して投資することによって、幅広いテナント・ニーズに対応するとともに、テナント属性の分散化を図るものとします。かかる観点から、住居については各住戸の床面積に基づき以下の分類を行うことを通じ、住居タイプの分類を把握するものとします。
| 住居タイプ | 特徴 |
|---|---|
| コンパクト | ＜想定される入居者＞ 単身居住者 ＜重視される立地環境＞ 最寄り駅、商業地及びオフィス街等への利便性 ＜居室の標準的な間取り＞ 1R、1K、1DK、1LDK等の部屋数を有する物件 ＜一戸当たりの賃貸可能面積＞ 35m²未満 ＜物件特性＞ 人口・世帯数が増加している首都圏や地方主要都市での需要は高く、単位面積当たりの賃料は比較的高くなる傾向にあります。 |
| スペーシャス | ＜想定される入居者＞ 家族数2～4名程度の一般的家族形態 ＜重視される立地環境＞ オフィス街及び最寄り駅への利便性に加え、良好な周辺住環境 ＜居室の標準的な間取り＞ 2DK以上の部屋数を有する物件 ＜一戸当たりの賃貸可能面積＞ 35m²以上 ＜物件特性＞ 持家志向から賃貸志向へという居住ニーズの変化や企業社宅に代替する物件としてのニーズがあること等、需要は堅調に推移すると考えられます。 |
（iii）住居賃料帯別分類
住居は、その潜在的なテナント数が多いことから賃貸需要及び賃料相場が比較的安定していますが、所得に対する家賃負担率を主要因として賃料帯によって需要層に違いが見られます。
一般に、高額賃料帯は医師・弁護士・個人事業主・会社経営者等を中心需要者としており需要者層は限定的であります。これに対して、給与所得者を中心とする賃料帯は需要者層に厚みがあり、安定的な需要が見込まれます。
この違いはテナントの求めるニーズ、サービス等に具体的に現れるとともに、景気動向による需要変動にも具体的な違いが認められます。そこで、住居については各物件の平均月額賃料に基づき以下の分類を行うことを通じ、賃料帯別の動向を把握するとともに、後記「(ハ）住居賃料帯別の投資姿勢」に記載の方針で投資するものとします。
| 分類 | 具体的な賃料帯 |
|---|---|
| ハイクラス | 月額平均賃料20万円以上 |
| スタンダード | 月額平均賃料20万円未満 |
- （注）
- 月額平均賃料とは、総賃料（共益費を含み付帯設備使用料を除きます。住居以外の用途に供される部分が含まれる場合はこれを除きます。）を総戸数（但し、住居以外の用途に供される部分を除きます。）で除した、1戸あたりの賃料単価をいいます。
B. サブアセット（その他の用途物件）
コアアセットである住居を補完するものとして、その他の用途物件（オフィスビル、商業施設、ホテル、シニア物件、時間貸し駐車場等）についても、そのリスク要因その他の特徴を勘案しつつ投資するものとします。具体的には、投資対象とする不動産等の以下の用途毎に、それぞれ以下の方針により投資対象とします（但し、以下は例示であり、これらと異なる用途の不動産等に対して投資を行うこともあります。）。
（i）オフィスビル
主に三大都市圏の中心部及びそれに準じる地域のビジネスエリアで利便性の良い立地条件の優れたもののうち、収益性、建物規模、建築及び建物スペック、耐震性、入居テナント属性、環境等を総合的に判断し、十分な賃貸需要が見込めると判断されるものを投資対象とします。
（ii）商業施設
都市近郊の汎用性の高い複合施設や郊外所在の総合大型スーパー等を投資対象とし、周辺のマーケット動向等も勘案して、立地条件の優れたものとします。
（ⅲ）ホテル
ホテル・マネジメント会社の経験と実績、信用力等を考慮して投資対象を検討します。
（iv）シニア物件
本投資法人は、高齢者向けの居住施設又は宿泊施設等のうち、シニア物件を投資対象として投資するものとします。
なお、高齢者向けの居住施設又は宿泊施設等のうち、老人福祉法（昭和38年法律第133号、その後の改正を含みます。以下「老人福祉法」といいます。）上の老人デイサービスセンター、老人短期入所設備、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、老人福祉センター及び老人介護支援センター等の老人福祉施設、介護保険法（平成９年法律第123号、その後の改正を含みます。）上の介護老人保健施設及びいわゆるグループ・ホーム、公営住宅法（昭和26年法律第193号、その後の改正を含みます。）上のいわゆるシルバー・ハウジング、高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「高齢者居住法」といいます。）上の高齢者向け優良賃貸住宅等がありますが、本投資法人はこれらについては、特に優良な投資対象であると認められる場合を除き、原則として投資対象とはいたしません。
シニア物件の運営に当たっては、かかる運営に実績のあるオペレーターのノウハウを活用し、その効率的な運営に努めます。また、シニア物件の運営の公共性、社会性に鑑み運営の安定性を向上させるため、シニア物件のオペレーターに一定期間の賃料不払いや倒産その他の一定の事由が生じた場合に、これに代わりシニア物件を賃借し、その運営に当たる者としてバックアップオペレーターを設置することを原則としています（但し、オペレーターの実績・財務体質・信用力によってはバックアップオペレーターを設置しない場合もあります。）。これらにより、居住者にとってより安定したサービスを提供するものとします。
なお、シニア物件となる有料老人ホーム及びシニア住宅の定義、特徴は以下のとおりです。
| 種類 | 定義・特徴等 |
|---|---|
| 有料老人ホーム | 有料老人ホームとは、老人福祉法第29条に定義される有料老人ホームを指し、老人を入居させ、入浴、排せつ若しくは食事の介護、食事の提供又はその他の日常生活上必要な便宜であって厚生労働省令で定めるものの供与をする事業を行う施設であって、同法上の老人福祉施設、認知症対応型老人共同援助事業を行う住居その他厚生労働省令で定める施設でないものをいいます。 有料老人ホームは､要介護状態となっている老人に対し介護サービスを提供できることが特徴であり、設置に当たっては各都道府県への届出が必要となり、その監督下に置かれます。 |
| シニア住宅 | シニア住宅とは、高齢者居住法上の高齢者居住支援センターとして国土交通大臣の指定を受けている財団法人高齢者住宅財団により「シニア住宅」として認定を受けた施設を指します。本施設の認定を受けるには、同財団が設ける以下の基準を満たす必要があります。 ・高齢者の生活特性に配慮した仕様・設備の採用 ・高齢者の日常の安心を確保するサービスの提供 ・高齢者に配慮した家賃等の支払い方式の採用 |
（v）時間貸し駐車場
駐車場管理会社の経験と実績、信用力等を考慮して投資対象を検討します。また、路面の接地状況、看板の設置状況、地域特性、最寄駅からの距離等を総合的に考慮した上で駐車場としての立地条件の優れたものとします。
なお、時間貸し駐車場を取得対象とする主な理由は以下のとおりです。すなわち、交通規制の強化、違法駐車の取締りの強化などにより、時間貸し駐車場のニーズは底堅く、一定の収益が期待できます。また、一部の大規模駐車場を除き、物件規模が小さいことから、自己資金での取得が可能です。さらに、駐車場設備はテナント負担であり、管理もテナントが行うことから管理コストを低く設定できます。その上、立地が繁華街の一角に多いことから転用も比較的容易です。
C. 用途別投資比率
上記の観点から、本投資法人は、着実な運用資産の成長と安定した収益の確保に最適と考える運用資産の用途別割合につき、以下の表に記載の投資比率を目処として資産運用を行うものとします。
なお、着実な成長と安定した収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な運用資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
| 不動産関連資産の用途 | 組入比率 （取得価格ベース） |
|---|---|
| 住居 （R） | 50％以上 |
| その他の用途物件 （オフィスビル、商業施設、ホテル、シニア物件、時間貸し駐車場等）（T） |
50％未満 |
(ハ）住居賃料帯別の投資姿勢
住居は、一般に賃貸需要及び賃料相場は比較的安定していますが、高額賃料帯（ハイクラス）の物件に関しては需要者層が限られ、賃料の上昇幅も大きい一方、不況時の下落幅も大きく、経済情勢の変動の影響を受け易いという特徴を有しています。
このため、景気の変動を受けにくく需要の底堅い月額平均賃料20万円未満（スタンダード）の物件に重点的に投資し、住居の持つ特徴である安定性を追及するとともに、立地・グレードに優れた高額物件も組み入れることによって、収益性も意識した投資を行うことといたします。
（ニ）地域的分散投資
本投資法人の投資対象地域は、主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。）及び政令指定都市としますが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市並びにそれらの周辺地域を含むものとします。
本投資法人は、特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指します。
上記の観点から、本投資法人は、運用資産における不動産関連資産の投資地域の割合につき、以下の表に記載の投資比率を目処として資産運用を行うこととします。
なお、着実な成長と中長期的な安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
| エリア | 具体的なエリア | 組入比率 （取得価格ベース） |
|---|---|---|
| 首都圏 | 東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県 | 70%以上 |
| 地方主要 都市部 |
首都圏の周辺地域並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びこれらの周辺地域 | 30%未満 1地域当たりの投資額：15%以下 |