本投資法人は、中長期的な観点から着実な運用資産の成長を目指すことを基本方針の一つとしており、かかる方針を実現するために、以下の成長戦略に基づき運用資産の規模の拡大（外部成長）と、運用資産からの収益の拡大（内部成長）を目指します。
（イ）外部成長
本投資法人は、2011年7月29日付第三者割当（詳細については、2011年7月15日付「新スポンサーの招聘及び第三者割当による新投資口の発行に関するお知らせ」及び2011年7月29日付「第三者割当による新投資口発行の払込完了に関するお知らせ」をご参照下さい。）の実施を通じ、財務基盤の改善及び正常化を実現し本投資法人の運営を安定させた上で、中長期的には本来のREITの成長戦略の中心ともいえる公募増資による物件取得の実現など更なる投資主価値の向上に向けた取組みを行うことが可能となるための基盤を早期に確立していくことを目指します。
なお、パイプラインサポート会社との協働については以下をご参照下さい。
＜パイプラインサポート会社との協働＞
本投資法人は、物件の取得機会の拡大を図るため、パイプラインサポート会社である株式会社ビッグ（以下「ビッグ」といいます。）との間で「不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書」を締結しています。
| 株式会社ビッグ | |
|---|---|
| 本社所在地 | 北海道札幌市中央区 |
| 代表者氏名 | 代表取締役 村上 晶彦 |
| 設立 | 昭和62年1月 |
| 上場の有無 | 非上場 |
| 概要 | 札幌市内を中心に独自の不動産管理システムを活用した不動産管理が主力事業 |
ビッグは、「不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書」に基づき、大要以下に掲げる役務を本投資法人に提供するものとされています。
（情報提供サービス）
ビッグは、本資産運用会社の運用ガイドラインに規定される投資方針及び投資基準に合致する不動産等について自ら売却しようとする場合や、第三者による売却に自らが関与し得る場合、実務的に情報提供が困難な場合を除き、本資産運用会社に対して優先的に情報提供を行うものとされています。本資産運用会社がその情報を受領した後７営業日以内に購入の希望をビッグに通知した場合は、①かかる情報がビッグが保有する不動産等に関する不動産売却情報である場合、ビッグは当該不動産等の売買の条件について誠実に協議することとされており、また、②かかる情報が第三者保有の不動産等である場合、ビッグは本投資法人による当該不動産等の取得に向けて、当該不動産等の売主との間で誠意をもって交渉することとされています。
（マーケットリサーチサービス）
本投資法人及び本資産運用会社に対し、国内及び一定の地区における不動産市場の動向、不動産需要の現状及び将来の動向、新規不動産供給の現状と将来の見通し並びにテナント・ニーズ及び賃料相場などを中心とした不動産市場にかかる情報について報告することとされています。
（ロ）内部成長
本投資法人は以下の方針に基づく積極的かつ効率的な運営管理により、運用資産からの収益の拡大を図り、着実な内部成長を目指します。
A. 収入の維持・向上
本投資法人は、下記の施策により、その保有物件の稼働率や収入の維持・向上を目指します。
- 投資物件の特性やテナントの属性に適した良質なサービスを提供し、テナントとの関係の充実を図ることにより、テナント満足度の向上を図ります。
- テナント動向を早期に把握し、賃貸市場の繁閑期を見据えた機動的なリーシング活動に努めます。
- 取得資産に適した長期修繕計画を策定し、計画的な修繕及び設備投資を行うことにより、取得資産の価値や相対的な競争力を極大化することを目指します。
B. 運営・管理コストの低減
本投資法人は、下記の施策により、運営・管理コストの低減を目指します。
- 妥当な管理水準の検証を定期的に行うとともに、維持費・管理費・各種業者への支払経費等について可能な限り低減を図り、その収益の極大化を図ります。管理水準の見直しや費用の低減に当たっては、収入の維持・向上に必要とされる水準とのバランスを勘案しながら行います。
- プロパティ・マネジメント会社からの報告事項等を効率的に管理することを目的とするプロパティ・マネジメントシステムを活用し、取得資産の運営・管理の効率化を図っています。
C. プロパティ・マネジメント業務の効率的な運営
本投資法人は、地域的分散投資を図るとの投資方針に従い、プロパティ・マネジメント業務を効率的に行うため、各投資対象地域に精通し、運営管理実績のある会社の選定を実施します。
プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営管理の経験や能力、取得予定の資産における実績、関係業者とのネットワーク、本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否等を総合的に勘案した上で決定します。